买房千万别听国务院参事必须看过去10几年生存

买房千万别听“国务院参事”，必须看过去10几年经验

*近有条很热点：

突然出现的这个职务很多人很惊讶：

国务院参事是国务院参事室成员，由国务院总理亲身聘任。他们是有德、有才、有名望之士，其中多为中国各民主党派人士、无党派人士、*专家学者以及富有宏观管理经验的领导干部。自成立以来先后共有参事191位，现任参事58位。

夏博士德高望重，特别在金融行业，曾任国务院发展研究*金融研究所所长、中国人民银行货币政策委员会委员、中国人民银行金融研究所副所长、非银行金融机构监管司司长。研究员。

但历史对房地产的预测准确率，基本和克尔瑞的丁博士差不多。

历史上屡次出现过非常经典的言论。

固然，他说的历史经验是什么？

归根结底，房地产是商品，经济非市场经济，所以分析房地产市场还是看信贷等政策。

上个月写过一篇，恰好部分内容还可以用：

如何才能预测房价100%准确呢？伟哥觉得，预测房价的人都在吹牛逼。

人类曾求助于星象及梦幻；求助于纸牌、骰子及德尔菲神谕；求助于植物内脏、阿伦·格林斯潘、数学模型和我们的手掌。正如这些占卜预言技术的数量和种类所标明的，人类具有一个剧烈而固有的愿望：预知未来。所以这给了很多人赚钱的机会。

The fox knows many things, but the hedgehog knows one big thing。

但是分析师的预测是基于理论及证据之上；假定其余一切变量都可能管制的话，理想A能够招致预测B。

在之前伟哥的一篇文章中写过：动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或跌，也不代表全国。既没法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律），两不靠谱，预测有何意义？

另外伟哥负的告诉你：不参与交易的机构所有数据都来自不完全准确的签，所有论据基础就是滞后且不靠谱的。也就难怪为什么所谓地产大佬的准确率是0%了。

所以经常也有人让伟哥预测，伟哥都是拒绝的，而且每年都是一句话：有空就去银行问问理财价格，短期房价看资金价格，如果钱贵了房价肯定跌，如果钱便宜了，房价肯定涨。

1：从*策略常识出发，比如巴菲特在历次股东大会上表态中（如“要相信美国的未来，但我不知道明年是涨还是跌”）看出，*预测是很难具体地预测并且判断资产价格波动的方向的。

2：我们可以随便从农村里找十个文盲老大爷，让他们预测明年房价的价格走势，是涨、是跌还是平稳。他们当中肯定有能预测准的。

在现在的中国预测房地产走势就是玄学，不是科学。玄学就靠蒙，瞎子算命。蒙准了有奖，蒙不准不受罚，不担负何，是个只赚不赔的买卖。所以预测的就趋之若鹜了。

3：房地产历来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

房地产股*近火爆的不得了，其实缘由是二线城市用人才这个口子，在房地产各种限制大门关上的时候，窗户开的比门大了！

买房不要看专家如何说，天天忽悠的专家，自己企业干的愈来愈小，你指望他能教你甚么？有房的，有多套房的也不多。自己都搞不定的，你期望能学会甚么？

千万别看学历，伟哥是个三流本科末流毕业生，也就是没钱，买个博士*也不是难事，所以房地产这事啊真博士也很难搞定。何况是大兴货博士。

4:和股市一样，如果预测靠谱，并且相信自己的预测，就不会出现有些房地产专家还租房的现象了，专家也不用天天讲课发布排行榜了，开公司能赚多少钱？2016年很多*的不限购城市，预测准了用了杠杆，这可比做总裁赚的还多。

5：预测这个事，千万不能听不参与交易的，由于他们的依据都是签数据，做过房地产买过房的人都知道，签是滞后的，有些地方乃至滞后半年以上，这种情况下，官方数据+签约数据根本不靠谱。

所以多听听二手房中介参与交易的，多听听开发商拿地卖房的，多听听代理行站售楼处的。那末你被忽悠的可能性就要低很多！

6：房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但年必然会出现一次调剂，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。

7：房价未来个月走势看金融信贷政策，未来个月走势看经济基本面情况，长远发展看人口。归根结底房地产是看政策。

8：中国房地产*重要的经济指标是6.5%

斟酌了与全面建成小康社会目标相衔接，斟酌了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

9：房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当，经济发展需要时。他就会刺激，不需要时，他就会调控。

10：买房别扎堆，普通人买房一定要考虑逃生指数，看着涨的多，卖不掉有什么用？所以对于普通人来讲，买房*是有*有地铁的住宅，然后是城区住宅、公寓，*次才是郊区。

11：未来城市级别这个概念失效了，1二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产*的热点。

12：别因为单价10万就嫌贵，别由于单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。

13：房地产税是多项税种，大部分人关心的是其中的房产税，持有税制的改革不是一年两年可以出的。

14：珍惜自己的*次，首套房首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人*的本钱。

15：2017年对开发商来说，*关键的固然是资金链，所以很多人说的，谁能借到跨周期的长钱就是牛逼的，所以在12月仍然有企业在美元强势的情况下，仍然借入美元债。

16：中国房地产还远远没有到崩溃的时候，由于城镇化率户籍人口城镇化率,二者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础仍然存在。

17：买房就是赌博，虽然都想赚钱，但抄到底部的概率太低，2015年初，2009年除。2012年初、2014年底，这四次底部，找对了，还要卖对。太难，在未来高房价下波动节奏也会加快。

18：对于房企来说，过去一年抢了*的，肯定是要付出站岗几年的代价的，历史上，2011年后的*，爽快的不多。

19：一线城市的房价看新房已完全失真，由于有限的土地供应量和控制的签节奏，所以看房价还是看二手房吧。

20：预测房价到目前为止*靠谱的办法其实就是看政策，别预测超过3个月，因为政策常常会打脸。千万别不要脸的预测2018年全年。

千万别只看*和地方政府的报告，要看他们的信贷真实释放量和可售商品房住宅货量！

千万别看标杆房企特别是万科说甚么，一定要看他们在做什么，拿了甚么地，拿了多少地，拿地节奏。

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