搭车保障房融资REIT欲突围美食

一边是房地产的继续升温，一边是保障房融资的难题待解。有研究人员提出，借助于（房地产信托投资）的设计模式，即更多地发展公租房、廉租房而不是限价房，或许是解决保障房建设难题的一个新思路。

自2010年起，在“限购、限贷一季度经济增速不容乐观”等一系列房地产调控政策的重压之下，我国房企的各条融资途径均被收紧。本月 日，中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务，截至 月 1日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年末相比下降了0.24%，是2010年来首次出现下滑。其中，一季度新增额442亿元，环比上季度亦下降了9.4 %。

房地产信托计划的热与冷

但是，一季度房地产信托新增额与余额的双降，并未能掩盖地产信托逐月活跃的趋势。同样是根据中国信托业协会的数据， 月份共有50家信托公司成立了 57款集合信托产品，其中，投资于房地产领域的产品达56款，环比增加60%。

而就房地产信托规模而言，数据更是一路上扬，今年一季度房地产领域产品成立规模超百亿元，平均每款成立规模达1.94亿元，环比上升20. %。从预期收益率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品收益率处于相对较高的位置。 月份发行的1至2年期的信托产品中，依然是房地产领域的预期回报率最高，房地产信托产品热销。

“严格的调控政策让房地产商捉襟见肘，因而不会放过每一个融资渠道。”有业内人士表示。但与发行火热的房地产信托计划相比，对于保障房的融资却显得有些冷清。根据规划，“十二五”期间，全国共计划推出保障房 600万套，而中央配套资金不足，保障房建设尚存较大资金缺口。据普益财富不完全统计，2009年至今，在产品名称中明确指出用于保障房建设的集合资金信托计划共有46款，这与房地产集合资金信托计划数千款的发行量形成鲜明对比。

而对这46款产品的收益率情况进行分析不难发现，其实这些产品所募集八级和GRE的单词我给背过了N遍的大部分资金都投向了住宅开发而不是保障房建设，保障房信托已经成为噱头，甚至成为了一种促销的手段。

对于保障房信托的步履维艰，普益财富研究员范杰表示，这主要是国家要求保障房的低利润率与信托投资者追求高收益之间的矛盾造成的。按照目前市场的定价，保障房开发的利润率不得高于5%，而目前市场上集合信托产品的预期收益率均远远高于这个数。因而，很多信托计划在设计时将保障房项目和商业住宅项目混搭，也是无奈之举，主要还是为了提高收益率。此外，保障房的土地一般为划拨，权属问题也导致信托公司不愿轻易介入，种种原因造成市场态度的冷热不均。

借力REITs升温廉租房融资

“保障房开发的现金流情况与传统房地产开发不同，大部分无法在短期内回收。”范杰表示，除限价房外，公租房、廉租房的资金回收都是靠房屋租赁期的租金，投资回收期较长，达数十年之久。而目前市面上的保障房信托，都是设计在5年内。毕竟“借短用长”不是完美的解决方案，一旦产品到期后，房价下跌或租金下跌，项目的再融资能力下降，可能无法兑付到期信托的本金及收益，也成为信托公司对于这类信托计划发行小心谨慎的原因。

对于公租房、廉租房这类保障房的融资难题，范杰认为可以借助于REITs的设计模式，将房屋租金而不是房屋价款作为还款的主要来源，地方政府用财政配套资金作为还款的次要来源。同时，范杰还表示，目前保障房建设资金缺口较大，如果让融资成本完全由开发商承担，开发商必然会把此类成本转移给购房者或租房者，与保障房建设的初衷背道而驰。

事实上，通过REITs的定义不难发现，它是一种地产证券化的重要手段。现在大部分REITs的主要收益来源就是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得。而对于依靠租金为主要收入的公租房、廉租房正好符合REITs的产品定义。

“可以选择主体完工 0%或以上时介入，由信托机构或者能从事房地产基金的专业机构设立保障房信托基金，向投资者募集资金。”在接受新金融采访时，范杰谈到了对公租房、廉租房的REITs产品设计构想。他介绍，保障房信托基金将主要投资于公租房、廉租房的租金收益权，并可按月申购赎回。而募集到的资金，将用于保障房建设和权益投资，建成后按月分红。同时，地方政府设立相应的担保机构，向信托基金进行信用增级，并保证每月分红不得低于一定数值。

国内REITs破冰尚需时日

“不论是相对于房地产市场的监管，还是相关配套政策，都决定了国内如果推出REITs产品，还有一段路要走。”某信托公司的产品设计人员对新金融表示，五六年前国内就开始了对REITs的讨论，也曾经有信托公司做过产品推出计划，但却因房地产调控紧缩等原因被叫停。

“但事实上，REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。”该业内人士表示，监管的紧缩造成房地产开发商的资金紧张，因而多方寻求融资渠道。但是REITs的推出，需要很多政策的支持，比如在物业转移时会涉及税收等问题，从而推高了融资成本，这就需要多部门之间的互相协调。因而，直到现在，关于REITs推出的时间表仍在讨论之中。

此外，在谈到用REITs支持廉租房建设时，这位设计人员表示，收益问题也将是产品推出的一个难题。他介绍说，在国外这类REITs产品最好的应用是诸如、伊势丹这样的商业项目，从而保证长期稳定的租金来源。而廉租房、公租房是惠民措施，租金很低，发行REITs很难获得较好的回报。

对此，范杰表示，一方面在监管政策上，对于保障房还是比较宽松的；另一方面，对于成本和收益来讲，保障房应该是政府的，政府应该在保障房建设中起到主导作用。并且，拿出财政配套，减免税负，降低保障房的融资成本，而不是通过发行REITs或其他产品来获得高收益，要做到真正的让惠于民。

“其实，REITs在国内面临的最大问题就是目前没有信托份额流转登记制度，无法在二级市场买卖。”范杰介绍说，面对这样的问题，他建议采取申购、赎回的方式来解决份额流通，大额赎回可延后。他表示，目前国内对于REITs也有很多探索，现在天津、上海等都在做这方面的研究与准备。

此外，有专家也表示，目前国内有、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正的房地产投资信托出现，目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使目前投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

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