摩天大楼的魅力美食

◆只不过各方对地标理解不同，把地标当成超高层。

◆盈利模式在中国多是取得更多的低价土地去开发。

◆开发量大于消化量的时候，高楼与经济泡沫成正比。

◆高楼破坏城市肌理不可避免，要把程度降到最低。

新金融：在中国，哪些企业热衷于高楼？

杨偲：中国超高层的建设，房地产企业还是占多数。中国房地产处于蓬勃发展期，或者说粗放发展期，而国外房地产则已经处于稳健发展态势，相比之下，中国有更大的城市化需求，所以与国外相比，国外超高层是零售业企业建造的，而中国则大多数是房地产开发商。

但在2008年金融危机前后，中国又普遍存在零售业和企业大面积拿地现象，比如，当时在全国各地拿了不少地。更核心的原因是，它们在当时有更充足的现金流，在危机时期取得土地开发权的能力更强。

新金融：是哪些因素促生了高楼梦？

杨偲：有些高楼的建设与地方政府有关，因为这与当地经济发展速度和水平是有密切关系的。城市经济发展到一定水平后，有这样的量，这个城市就可以自发地做一个纯粹的商业地产。

但在二三线城市，实际上没有足够的消费量，建超高层可能会引来人们对城市者的一些担忧。但建一个城市地标对吸引外资、拉动消费，是没有办法估量的，我想这样一个数字是惊人的。建一个城市地标，只要不烂尾，运营起来之后，肯定是有一定经济拉动作用的。

只不过各方对地标的理解不同，把地标误认为就是超高层。实际上超高层一定是一个地标，但地标不一定是一个超高层。

新金融：利用摩天大楼盈利的模式有哪些？

杨偲：在中国又分两种情况，一种是在一线城市，对高楼的消化能力比较强，所以建高也体现在他们的生活方式上。他们喜欢各种各样的限量版楼多是开发商行为，开发纯粹的商业地产。

在二三线城市，又存在另一种方式，因为在二三线城市，对高楼的消化能力相对较弱，在这里建一座超高层大楼，或许只能卖出一部分酒店式公寓和一部分办公产品，用这一部分收入来补充资金平衡。但如此一来，这家企业在这座城市的其他项目，比如拿地的条件上，就可以拿到比较有利的优惠政策，取得较低的拿地价格，从而达到盈利的效果。

还有一种模式是只租不售。这个模式2008年之前在中国很成功，先用相对较低的价钱拿地，项目建成后只租不售，因为有比较大的土地升值预期。过几年，地价上升后，他还可以以现有资产去，开发下一个项目。

盈利模式在中国多是取得更多的低价土地去进行资本开发，进行可塑物业的开发。

但是目前情况不是太好，2010年开始，地价普遍较高，很多地产商偏向于转战商业地产。

新金融：建摩天大楼会对各地经济产生怎样的影响？

杨偲：这要看在哪个区域哪个城市。在中国的一线城市，我认为摩天大楼是一个经济上可以循环的项目。如果建高楼的预期在未来得以实现，对区域经济推动是非常明显的。如果未来无法达到预期效果，则可能会有一些泡沫，如果建成后无法消化，也是泡沫的一种，是人力物力的浪费。

如果高楼的模式成立，那么我不认为项目会有什么泡沫，只能说城市在经济发展过程中会产生一些问题。

当开发量大于消化量的过程产生的时候，也就是摩天大楼高度与经济泡沫成正比的时候。

新金融：是否有相关或者研究表明摩天大楼有其适当高度？

杨偲：超过150米的超高层都可称为摩天大楼，目前专家们认为摩天大楼的合适高度应该是 00米。

一座城市的经济发展到一定程度后，就产生了建造高楼的需求，但摩天大楼过高，又会带来诸多不便，比如消防。超过 00米的摩天大楼在消防等安全因素方面，存在很多风险。

新金融：怎样确定一座城市是否需要一座摩天大楼？

杨偲：这就要结合历史以来建高楼的几大因素。

首先是地价，在土地不计价的情况下，在单平方土地上建低层建筑的造价要比高层建筑低很多，在土地计价的情况下，又有个平衡点，地价涨到一定程度后，再去造低层建筑，成本就要提升很多。

另外还有城市发展水平，一座城市发展到一定规模后，人口与产业规模会持续增大，而且还会持续吸引更多的人口量，聚集起更大的产业规模，这个时候，在有限的空间上建造低层建筑就已经不能再满足需求。

新金融：超高层对城市经济的吸附作用是如何体现的？

杨偲：超高层建成后大多用于金融、商业领域，这些行业又相对专业、集中，比如一栋用于金融行业的超高层投入使用后，会引来更多的同行业企业入驻，产生一个产业聚集。产业聚集，又会吸引更多的对这个行业有需求的人群。

就像北京国贸和北京CBD，北京国贸中心的发展过程中，形成了一个金融、商业的集群，也在不断吸引更多的企业和人群，以至于后来为了适应发展不断扩大规模，促使周边形成了一个较大的商务聚集区，也促成了北京CBD的形成，以及北京CBD管委会的成立。

新金融：有人说北京建设高楼破坏了原先城市的肌理，您怎么看？

杨偲：肯定有破坏，这是不可避免的。原先北京的代表建筑是天安门、故宫、天坛、人民大会堂，都不是很高的建筑。无数高楼崛起后，很多仰头都看不到楼的顶端，无论在高度上还是地域空间上，对原先的城市肌理都会产生破坏，而且北京国贸和CBD还在不断东扩。

但城市经济的发展又产生了对高楼的需求，现在需要考虑的，更多是如何把这种破坏程度降到最低。

新金融：我们应该怎样对CBD进行管理？

杨偲：现在对CBD更多的是一体化管理，比如CBD在城市的哪个区，就隶属于哪个区来管理。而在北京CBD，成立了专门的CBD管委会，可以根据CBD的实际情况和遇到的具体问题做出更加合理的安排和处理。

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