地产房地产泡沫的成因与识别公开

地产：房地产泡沫的成因与识别 201 - 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

本文分析了房地产市场的特征、房价的影响因素、房地产泡沫的成因及其识别。

房地产市场具有以下特性：1）地理位置决定了房屋是异质性的，而不是同质的；2）房地产市场具有金融属性； ）房屋价值巨大，且不能分割；4）房地产是不动产，是不可贸易品；5）房地产市场不是有效市场。上述特点决定了房地产市场是所有经济体的重要组成部分（触及民生、价值巨大）、并容易出现房地产泡沫（无效市场、不可贸易、金融属性），而且容易影响金融稳定乃至经济走势（价值巨大、金融属性）。

影响房价涨跌的供求因素：人口特征（人口增速、人口迁徙、婴儿潮等）、城市化进程、收入、储蓄率、金融支持条件（利率、信贷、金融创新）、税收政策等是影响房地产需求的因素。对于中国来讲，除了上述经济因素外，房地产政策（限购等）也是影响房地产需求的重要因素。土地供应制度、房地产的存量与增量、金融支持条件是影响房地产供应的重要因素。

房地产泡沫并没有严格而清晰的定义，可大致定义为房地产价格远远高于其内含价值。房地产泡沫与其他资产泡沫一样，其形成与破灭通常表现为房价的暴涨与暴跌。

金融支持条件的改变是房地产泡沫形成与破裂的关键要素。第一，人口、收入、土地等基本面因素致使的房价大涨通常不是房地产泡沫；第二，金融支持条件（低利率、低首付、金融创新）导致的房价暴涨通常是房地产泡沫；第三，心理预期因素在房地产泡沫的形成进程中扮演重要角色；第四，税收等房地产政策也会助推房地产泡沫。从过去几次大的房地产泡沫来看，基本上都是不当的金融、房地产政策导致的。

房地产泡沫的辨认是公认的困难，只能依赖间接的“体温计”，识别房地产泡沫的常用指标主要有：房价收入比（西方国家平均水平是倍），房价租金比（西方国家通常为倍）或租金收益率（西方国家通常为%），房屋债务收入比（大多数国家在%左右），房屋空置率或者入住率（10%的空置率是警戒线），户均套数（户均套数大于1.1意味着供给多余）。