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陈南光：酒店定位和品牌选配 - 迈点专栏_酒店人的自媒体平台_迈点

要跟国际品牌嫁接，就要走一个国际品牌运行的道路，也就是说我们要达到国际品牌的运行标准，作为房地产开发公司来讲，我们当然是为了盈利来作为目的的，所以我们在策划酒店的时候。要从酒店本身的市场出发，要跟房地产公司配合。

迈点讯(Amy)　我们集团就是从15年前已经持有经营两家酒店，一家在福州，一家在上海，但是随着正如您刚才提到的改革开放跟国际品牌的不断地进入，酒店市场发生了巨大的变化，包括我当年跟我爷爷从新加坡，到从印尼到中国我们住在王府井的华南大厦，跟今天完全不一样了，我觉得当时就100多块钱吧?还是很贵。

我们现在既然要跟国际品牌嫁接，就要走一个国际品牌运行的道路，也就是说我们要达到国际品牌的运行标准，作为房地产开发公司来讲，我们当然是为了盈利来作为目的的，所以我们在策划酒店的时候。

第一，要从酒店本身的市场出发;

第二，要跟房地产公司配合;

就是需要用什么样的酒店，去搭配他所有的商业房地产的开发。

从现在的科学分析来讲，我们一般是要请国际的顾问公司，比如说我们的凤凰做这个专业的可研报告，当然在做一个报告之前，我跟我的小团队也先到市场，去做当地的可研调查，认为这个适不适合于跟国际的品牌嫁接随性的剪裁，还有一个要达到国际品牌的什么水准、什么层次，是五星级还是超五星级还有四星级，作为整体的发展这是非常重要的。

所以我们现在作为整个项目的开发过程来讲，首先是我们自己的内部可研，然后是国际品牌在深化我们的可研做财务科研，在财务分析、报告，然后从而定位认为跟那些国际品牌嫁接，跟那些国际品牌谈判，然后我们要求的是集团公司的建设单位，不要先设计，因为我们要跟国际品牌嫁接，所以我们要求的是先跟国际品牌管理公司谈好意向书、技术服务协议，因为我们大家都知道，今天每个国际品牌他们都有一个指定的一些品牌标准和相应的一些他们的战略合作伙伴，就是建筑设计师、室内设计师，一系列的专业顾问公司，包括灯光、音响、厨房这些设备都有，那我们现在已经跟一些管理公司达成一些意向，签了意向书和技术服务协议，由他们来推荐一些跟他们合作的或者他们认可的建筑设计师、室内设计师，当然这些设计师是非常专业的酒店设计师，我们也知道经过这么多年的努力以后，以前所谓建筑设计单位，并不是设计酒店的，也导致后来的经营过程当中发现很多问题，包括我们目前在上海的一家酒店，虽然有450个客房，但是包括电梯、空间、宴会厅，其他各个方面都出现了服务区不足的地方，就是因为当初原始设计的时候没有考虑到功能的问题。

不管是自己经营，还有国际品牌经营也好，我们都是从可研、技术服务从而跟品牌达到一个合作，然后展开我们的建设过程，最终我们要进入一个开业阶段，这方面我们在跟国际品牌嫁接的过程当中，我们也要求他们提出10年或者15年的，根据管理协议的要求，做一个开业以后的经营预算，当然开业以前我们还有一个开业前的测算这方面，当然我们要跟他分析、定位，跟他将来的回报有关系。

我要强调一点，最近我们作的几个可研报告，我们发现基本的回又有中国农大、北京理工大学等21所高校报率是在5%上下，大约加上建设期的13年到15年。