房地产2月45日重庆房地产联合调研情况维权

房地产:2月日重庆房地产联合调研情况

事件：2月日，我们组织基金联合调研了广宇发展、万科、招商、保利、龙湖在重庆的开发项目以及相关公司的负责人，同时拜访了渝开发。总体来看，重庆09年价量创新高，2010年有调整压力，中长期房价进入上升通道，“渝开发”值得关注。投资要点：

09年底重庆市场地价创新高，住宅成交面积全国第一，成交金额全国第五，供应萎缩，价格上扬，均价首次突破“5千”，存销比低于5倍。09年月价格大幅下降，销量大幅提升，5月份之后库存大幅下降，价格开虽然现在还是有很多用户不喜欢Win8的Metro界面始上涨，09年上半年库存开始出现不足。放宽二套房贷对市场影响大，市场交易呈现剪刀差现象。重庆市场比较健康，外地客仅占10%。

银行信贷规模、税费政策对市场影响最大，购买者在观望调控效果，2季度是观察期，3季度能定调。中、工行1季度的放贷都超标了，下半年信贷将趋缓。

两年土地出让通过招拍挂进行，供应呈现段式，政府在土地供应上利益明显。土地成本逐年提高，非规范运作拿地空间缩小。地方财政缺口非常大，对土地财政特别倚重，土地融资还会加大，今年土地供应将放量，核心区供应量减少。

重庆是西南部经济增长的龙头，已引入多种产业，高增长可持续，两江新区发展战略估计3月出台，北部大片区将成投资热点，利好两江区域的房地产业。

重庆最大的开发商为龙湖和金科为代表的本地开发商，成本控制力和开发实力突出，南方地区开发商市场竞争力和成本控制力强，进入重庆市场开发游刃有余。

2010年上半年房价缩量高位盘整，下半年有调整压力。因住房消费结构呈哑铃状，政策调控下首次改善型/再次改善型产品下半年面临风险，刚需产品抗跌能力强。中长期来看，重庆市场依然是价格洼地，土地成本推高房价，重庆房价已踏上了上升通道，预计未来几年价格将有明显表现，有助企业毛利的提升。

近期沿海部分投资客转战重庆，区位好、景观好、稀缺产品的投资客有所增加。渝开发：09年会展净利0.8亿元，路桥净利0.15亿元，加上地产利润，公司09年EPS0.24元。祈年.悦城项[平稳的物价为政策决策提供了更大的余地。但面对9月末广义货币（M2）余额120.21万亿元的 悬河目售罄，与竹园项目共30万平米今年结算。09年获取的两个项目今年开工20多万平米。预计2010、2011年EPS0.34、0.4元，净利润分别增长41%和17%。亿元的公司债在证监会的审核之中。年内重庆城投整体上市不可能，城投集团是重庆国资旗下8家集团中排名第1、第2的公司，拥有重庆市万亩一级开发用地，集团董事长资本运作能力强，计划近年将上市公司的资产规模做到亿元。目前渝开发已是国资重点企业并与国资二类企业同级。建议适当关注重庆两江开发以及集团对公司支持带来的投资机会。