养老地产新举措对楼市影响几何

除了上海之外，北京是中国老龄化程度最严重的城市。据民政部相关政策说法，北京不可能提供大规模的福利养老，因此市场化养老成为迫切的议题。但在瓜分养老地产这块巨大的蛋糕前，开发商还需要排除横亘在眼前的几大难题。

世联地产集团副总经理、顾问部总经理林蔚指出，取地问题和过高的融资成本是中国养老地产止步不前的最大祸因。

值得庆幸的是，在民间呼声下，养老市场化的推行渐上日程。有消息称，北京市国土局已开始编制《北京市201 年度国有建设用地供应计划》，其中养老设施用地将纳入本市年度国有建设用地供应计划，养老综合用地明年将正式亮相北京土地招拍挂市场……

对于未来养老地产的发展，陶红兵坦言，“因为中国将逐步进入到老龄化的社会，所以进入“后工作时代”，也就是进入退休后生活的人群的基数会加大，因此这部分人群对应的市场也会逐步加大，而不断扩大的市场需求会给养老地产带来很大的发展空间……

中国的老年人口正在迅速增加，养老住宅的细分市场正在逐渐成型，目前国内专门面向老年人居住的房子还不多，这给企业提供了很大的发展空间……

虽然现在还没有细则公布，也没有说在供地计划里到底占多大比例，但是目的其实很清楚。既然北京不可能提供大量的养老服务，所以实际上是通过土地的开放吸引社会资金，依靠社会化的人才运营来提供更广泛的市场化解决方案，解决养老这个议题……

中国老年人口数量快速增长，养生住宅的需求量也正在日益加大。这个项目准备是在乌镇，不仅是造好的房子给老人住，还有医疗、护理、学习等各个方面，是学院式养老……

2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科有关负责人也对外表示，今后万科将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品...... 面对不确定的2012楼市，品牌开发商开始积极的自我调整。2月24日，保利地产发布在北京发展第十周年“十年北京筑信”的品牌主题，同时，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破......

最大房企绿地集团正投资数十亿元，在昆山建造针对沪上养老族的老年社区。开发商表示，目前上海有养老院、托老所，但尚未有老年型住宅社区。据对全市 5岁以上、中年人年收入10万元以上且父母健在...... 首创置业与长青基金共同探索中国特色养老地产模式。公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径 。首创置业发布公告称......

一边是养老地产前景看好，不断有企业进入这一领域；另一边则是现有的养老地产项目陷入了错位发展的窘境之中，那么，养老地产将如何在这一再的错位中生存发展？.....

“以房养老”模式在实际运作中，虽然已经倡导、研讨、试点了多年，但都处于“雷声大、雨点小”的情形下，主要存在六大障碍.....

业内人士称：“法律法规没有明确规定，政实属必然府层面的‘以房养老’就很难推行。”上海市人大代表姚俭说，“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人和年轻人还难以接受。

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高，还要找关系；差的服务又不到位。

“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使是这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。

“老吾老以及人之老”。中国逐步加剧的老龄化人口趋势和近两年的楼市宏观调控，再将养老地产引入人们的视野，开发商和保险企业纷纷高调进军养老地产市场。不过，近日，保监会一则禁止险资以养老之名“圈地”的通知，让人对春天之说再度生疑......

将府庄园，这个据称是“中国首家一站式退休养老社区”的高端养老项目，如今的运营却并不如意。随处可见的荒草、鲜有人迹的大道和各种场馆，好像在诉说着这家高端养老社区背后不为人知的“荒凉”，除了只有一名维护草坪的工作人员和一名在草地上来回奔跑的孩子外，并未出现老年人挥杆的身影......

对于开国家对社会资本进入油气基础设施建设没有政策限制发养老地产的开发商来说，其项目所采取的盈利模式直接影响养老项目的经营成败。纵观养老地产市场，开发商所打出的运营模式可谓多样，但其中一直备受关注且饱受争议的集中在“会员制”及“保险计划”两种模式上。提起“会员制”，首先想到的是运营会员制的“鼻祖”——上海亲和源养老公寓......

自从养老地产开发商推行会员制以来，其高额的入住费便成了人们经常探讨的话题之一。对于经济状况一般的老年人来说，大多数人无力一次性缴纳数十万的会员费，就此打消了入住该类养老公寓的念头。而对于经济条件稍好的老年人来讲，除会员费外，每年所支付的服务费累积起来也是一笔较大的开销.....

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