2013京城楼市区域扫描之房山新变化新未生存

2013京城楼市区域扫描之房山：新变化 新未来

在过去的一年，通州(社区论坛商铺)、昌平、亦庄、大兴等京郊板块可谓红透了北京楼市的半边天，与它们相比，房山楼市就略显冷寂，房价一直保持着趋平走势。随着2013年北京楼市大局拉开帷幕，韬光养晦以后的房山区域再次成为开发商争夺的战场：1月24日下午，北京城建经过87轮竞拍，以48.12%的溢价率取得房山区窦店镇地块。俗话说“变则通，通则久”，在一系列政策的眷顾和落实之下，房山区域如今丝毫不缺少竞争力：2012年底9号线南北贯通以后，房山线与9号线正式接驳，成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉；北京市政府近几年一直保持对南城区域的大力*，房山区域当之无愧成为*发展核心，轨道交通即为其中之一，另外CSD和高教园区的建设已初具规模，华北地区规模较大的奥特莱斯商业核心将于2013年春季开业；在楼市发展潜力方面，房山区域目前尚处于价格洼地，土地供应也相当充足，未来将吸引更多的刚需和*群体。

价格之变

房山区位优势突出，驻守北京西南，是进出北京的西南大门。自2009年楼市升温以来，房山楼市经历了大起大落，可谓一波三折。

2009年，房山的土地价格因轨道交通建设的利好因素，飙升到六千多，作为“纯新”区域，住宅平均单价也直接定到了15000元左右，与同样有轨道支持的通州和大兴房价相比，单价要低五六千元，有一定的价格优势。2010年下半年到2011年上半年，限购前后的时间段里，房山的住宅平均单价也比通州和大兴低20%至30%，大量刚需人群被吸引到房山。但从2011年下半年开始，通州和大兴的房价降了，房山却由于地价高的缘由致使房价高不成低不就的状态，失掉了价格优势，一批刚需转而选择了交通更便利的大兴线(4号线)沿线的楼盘。

“7•21“大雨为房山楼市带来的影响不置可否，从去年年中开始，常据北京各区住宅销量首位的房山区域逐渐被后起之秀大兴所取代，不过这一趋势在年底被打破。年底，在通州、大兴、昌平等其他区域价格猛涨的形势下，房山的价格优势开始凸显。大量的刚需群体被吸引到房山，这方面*直接的表现是看房团房山线的人数增加，2012年11月房山线看房团吸引众多友参与坐满五辆大巴。当时房山长阳板块新盘均价16000元/平方米以下，与2009年的价格相当。

实际上，从2012年9月份开始，房山楼市就已进入了开盘的活跃期。蓝爵公馆、万科幸福汇、金地朗悦、金域缇香、天恒乐活城、首开•熙悦山、鸿顺园东区等多纯新项目开盘或老项目推新，其中金地朗悦已开盘3次。可见，房山区域影响力正在逐步回升。

在这样的价格优势之下，房山区需求猛增，开发商也开始释放涨价压力，尤其是在年后，房山楼盘价格普涨。其中，金地朗悦项目去年年底数次开盘均价都为16000元/平方米，今年开发商给出3月份开盘均价预计为18000元/平方米；金域缇香项目去年8月份14000元/平方米起，目前已涨至16800元/平方米，且3月份开盘均价预计19000元/平。

在楼市发展潜力上，房山区域的优势愈来愈明显。仅以未来供地面积为例，房山区域面积2019平方公里，2010年常驻人口94.5万，而通州区域面积907平方公里，2008年底常住人口就已到达103.9万。去年10月18日的“2012年房山区土地储备供地项目推介会”上，房山一举推介了51宗地块，总面积达10.0939平方公里，主要散布在长阳、良乡、阎村、窦店、周口店和长沟6个热门板块，其中27宗总面积577.43公顷土地将于2013年入市。在供应量充足的情况下，房山再次大手笔推地，可见未来几年房山供应大户的地位仍难撼动。

房山作为传统意义上的郊区，交通一向是房山难以躲避的短板。在坊间一直有“杜大爷”之称的杜家坎收费站成了城区与房山之间的交通瓶颈。“每天20元的来回过路费心疼不说，高峰时段京石高速的拥堵更让人头疼，运气不好被堵上一两个小时是常事儿，毕竟上班不是度假，每天路上消耗的精力让我必备不堪。在金融街工作却住在良乡的罗先生向抱怨。

图片来源：中国指数研究院

正由于如此，房山区域的交通改善被列为政府工作核心。过去由于没有地铁，房山的交通出行仅靠京石高速、五环、六环和以“破旧”著称的京良路。如今则不同，不仅地铁房山线已开通，去年年底已与地铁9号线成功接驳，明年6月还将与1号线接驳成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉。另外，京良路(房山段)拓宽改造工程已于2010年开工，并于2012年年底实现通车；由长阳核心区进入市核心又开通一条新线路长周路(长辛店周口店)，分流京石高速的压力；京石第2高速也正在施工建设中。长途交通方面，房山南邻河北涿州市，也能充分享受到京石高铁开通的利好。

产品方面，房山区很多项目正在大力推行头次改良型项目。去年10月，北京房地产协会秘书长陈志不无耽忧地表示，目前北京房地产市场上出现了大量趋同的产品，如何跳出同质化，寻求个性化竞争，是开发商需要思考的问题。陈志所说的“趋同的产品”，主要是指位于郊区，但客群面向市区的楼盘。对房山而言，这类同质化偏向主要表现在产品的两极分化上。

据*报导，房山区域作为公认的北京楼市价格洼地，传统刚需板块，在去年下半年却呈现了高低端阵营分化的态势，区域内出现了良乡蓝爵公馆等高端产品。而作为区域价值核心板块的长阳区域仍以刚需为主，行将入市的首创•新悦都以更小套型和低总价迎合更多青年头次置业者。

这类两级分化的产品格局有望在今年得到改良，目前房山区很多楼盘正在大力推行刚改项目。3月份即将开盘的金地朗悦沁园产品，就包括120平米和140平米三居户型，且小区容积率仅1.52。长阳光和作用项目也在1月14日推出165平米大三居，均价仅14000元/平米，均为8层电梯洋房。在房山区的价格优势下，这种产品的多样化发展更能迎合市场的多样需求。

2009年之前，房山区的配套设施多数位于区政府所在的良乡地区，而长阳板块的各种配套相对比较匮乏，区域内的配套主要依托前期已入住项目的自身配套建设，像乐活城、绿城、碧桂园都由于有前期业主的入住，项目内的生活配套相对比较丰富。而近日开发的一些项目的配套完善则是需要一定的发展时间，短时间内各项生活配套很难完善，尤其是，医疗和教育是人们所*为关心的因素。

图片来源：核心购物区管理委员会

自2009年始，长阳板块先是借助万科与中粮携手斥资51.3亿元在长阳拿下起步区1、5号地块；接着是奥特莱斯(中国)有限公司宣布*10亿元在长阳镇核心区开设华北地区旗舰店，使得人们的眼光聚集到了这片距西南五环仅7公里的土地上。

目前长阳板块区域内项目比较集中，有金域缇香、中粮万科•长阳半岛、芭蕾雨•悦都、首开•熙悦山、金地朗悦、蓝爵公馆等，多数产品集中在稻田站，长阳站，竹篱房站。

从整个房山区域来看，在教育配套上，北京良乡高教园区去年正式“升级”为高科技产业带，这标志着良乡高教园区产学研一体化的高科技产业带正式构成，高校科技成果转化与区域经济发展的良性互动将逐渐显现。目前这一板块的热门楼盘有中昂•香醍、天资•璟庭。

商业配套上，2010年，房山区在京石高速公路以东、永定河以西地区，正式*280亿元建设一个“现代产业经济带”。该现代产业经济带包括房山核心休闲购物区、窦店高端制造业产业基地、都市现代农业示范区3大核心。位于经济带*北端的房山核心休闲购物区，华北地区范围较大的奥特莱斯商业核心将于2013年春季开业。

在居住环境方面，房山区政府在“2005年-2020年房山新城计划”中明确规定，在确保国民经济延续高效增长的前提下，以山区煤矿和非煤矿山关停为契机，实现房山区生态环境质量的总体改善，将房山区建设成为生态环境质量良好、人居环境优美舒适、生态功能分区公道、环境功能区全面达标，居民生态意识和文化素质良好，区域社会、经济、环境协调持续发展的北京西南生态型新城。

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